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唉，广州公寓又有新事故...啊不，故事！

最近，白云区住建局发布一则关于“上步村商业广场”的再次风险提示，也就是曾经的恒建商业广场，现用名：金基商业广场。

被官方点名风险提示都挺够呛的，它倒好，直接“二进宫”！！

图源：白云住建局官网

这事儿，也让很多白云街坊，大吃三惊！

因为，无论网上5G冲浪，还是地铁口传单，很多人都看到过它——

“30w+江景公寓，同德围地标，地铁上盖”，每一句slogan，都写满诱惑！

所以，究竟犯了什么事？还能不能买？立马开扒！

30w+门槛，白云地铁盘！

香是真的，但...

金基商业广场，具体位置在白云区西槎路525号，距离上步地铁站大概10米脚程。

就是这么近，就是这么自信。

从8号线上步站D口出来，一抬头就能看见项目。

往前走几步，则是项目营销中心，周末时间，确实挺多自来客前来咨询。

我特意问了嘴，要么是白云打工仔买来自住，要么是周边村民给娃买来落脚，再考虑放租。

无法否认，金基商业广场，还是有几分姿色的。

离8号线近，对面是上步村，生活烟火气扑面而来，周边还有很多商场、批发市场、写字楼，根本不缺人流。

销售还透露，待业主入住后，项目负二层将直通地铁，无惧风雨烈日。

谁懂，人家的一梯直达，是小区电梯的梯！

不止如此，连价格都非常懂事！

主推户型为建面约34-38-42-46㎡，均价1万+/㎡，部分特价单位总价30万出头！

以一套38㎡南向单位为例。

原价39.8万，叠加开盘特惠，折后价为37.46万，并有三种支付方式。

第一种：全款支付，折后价再打99折，总价即37万出头。

第二种：五成首付，与开发商签订相关无息合同。

2026年4月，补齐尾款25%；12月，则需补齐全部尾款，期间无需支付利息。

第三种：五成首付，正常做商业贷款。

据说诚意客户还能触发免息分期名额，真实性待定，为了不误导大家，我们先不做分享。

单看这个价格，确实非常吸引。

同德围没啥在售公寓，也就白云站的中铁诺德云城，35㎡总价110-125万左右。

当然，人家是正经红本本。

销售小哥还补充，项目真地铁上盖，还有下沉式商业，未来将有麦当劳、瑞幸、华为、小米、寿司郎、太二等品牌陆续入驻，不比红本的差。

于是，他猛地一拍胸口，并用坚定如入党的眼神告诉我：

“咱们小区的租金，不会低于3000元/月！”

这是什么水平？来，看下图：

一路之隔的上步花园，近30年楼龄的老破小，30-35㎡要950-1300元/月；

没错，一出手，就准备做同德围TOP1！

到底能不能买？我问了律师！

如此疯狂的数字，自然惹得人们春心涌动。

但是！没错，但是又来了！

销售明确提醒，金基商业广场并非独立红本，而是俗称的“大证”，签长期租赁合同。

因为，该项目是上步经济联合社与广州嘉麟投资发展有限公司合作开发，属于村集体留用地，无法独立确权到个人名下。

至于嘉麟公司，仅享有该项目建成后，物业40年的使用权，截止目前，剩余约36年。

并且，项目尚未完成竣工验收手续。

根据销售说法，项目建到19层，预计1月底封顶，明年8月收楼。

目前12楼以下都属村社管理，全都不卖，主要在售13、14、16层，其中，38㎡货量最多。

值得注意的是，项目与业主签的长期租赁合同，期限长达30年。

据了解，业主将会签两份合同，一份是20年的长期租赁合同，一份是10年的附加合同。

后者给到律师进行公证，要交3000元费用。

这两份合同，让我嗅到不对劲的气息。

我国民法典第七百零五条规定，租赁期限不得超过二十年，超过二十年的，超过部分无效！

10年附加合同，交给律师公证之后，就能生效吗？

为此，我问了问几位相熟的律师朋友。

资深律所合伙人任律表示，签20年送10年，相当于玩文字游戏，基本上法院都不认可。

以及，一位超级大美女苏律，也明确说道：

虽然拆开签两份合同，但是后十年是无效不受法律保护的，公证也不改变无效的事实。

所以，大家懂了吧。

官方一而再发布风险提示，何等担心有人因此上当！

2023年，该项目以恒建商业广场对外招商，某些中介曾打过“产权、返租、改建”等擦边球，已被白云住建局点名进行风险提示。

谁曾想，同样的事情，三年后再度上演。

借此，房产君也提醒，想买使用权公寓的朋友们：

1、谨慎签订租期超过20年的租赁合同；

2、租赁未竣工验收的房屋，存在无法通过竣工验收、无法按时交付的风险；

3、注意核查租赁用途是否跟产权证载用途一致；改建、装修是否取得相关审批手续；

4、谨慎投资，切勿盲信口头承诺，如“高返租”等。

如果不会辨别，直接找二娃（Nanqiao7376），他人脉广路子多，关键时刻肯定能帮上忙。

广州产权公寓，能买吗？

那么，公寓就不能买了吗？

倒也不是。

有些富豪，会买一套公寓做投资，享受酒店式服务。

如果你 刚搬离准备拆迁的村，钱包吃紧，没有学位需求，想买一套房子自己住，产权公寓就是一个不错的选择。

比如一套公寓租金2000元，等孩子上大学，这笔租金就是他的生活费，毕业之后，还能住进去过渡。

这个时候，买一套产权公寓，比一套住宅轻松多了。

所以，房产君也整理了一份产权公寓清单，各位自取所需：

别忘了，前不久刚官宣的新政，商办首付从50%降至30%，也是这类产权商办才能享受。